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    “三孩”政策出臺,房地產行業應主動求變

    發布日期:2021-6-3   

          【熱點聚焦】

      5月31日,中共中央政治局召開會議,聽取“十四五”時期積極應對人口老齡化重大政策舉措匯報,審議《關于優化生育政策促進人口長期均衡發展的決定》。會議指出,積極應對人口老齡化,我國將出臺重大政策舉措,進一步優化生育政策,實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施,有利于改善我國人口結構、落實積極應對人口老齡化國家戰略、保持我國人力資源稟賦優勢。

      【熱點評析】

      我國人口生育率下降

      近年來我國出生人口持續下降,主要原因一是生育婦女規模減少,婚育年齡推遲,二是隨著我國城鎮化、工業化、現代化水平不斷提高,高等教育普及,社會保障完善,少生優生成為社會生育觀念的主流,群眾生育意愿降低。國家統計局此前公布的數據顯示,2020年我國出生人口數量為1200萬人,相比2019年的1465萬人減少了265萬人,降幅約18%。2000-2019年出生人口共計32561萬人,1980-1999年中國出生人口共計42944萬人,后20年比前20年少出生了10383萬人。2016年,“全面二孩”政策公布后,我國出生人口曾有一個小高峰,但隨后四年連續下降。2020年我國育齡婦女總和生育率為1.3,處于較低水平,這是自2010年第六次人口普查以來,我國總和生育率首次低于1.5。國際上通常認為,總和生育率1.5左右是一條“高度敏感警戒線”,一旦降至1.5以下,而且持續一段時間,就會跌入“低生育率陷阱”。

      “三孩”政策對優化人口結構有效,但需要進一步配套政策落地

      早在十幾年前,不少人口專家就不斷呼吁放開生育限制,很遺憾直到人口普查結果出來之后,人口老齡化的現狀已經很明顯的情況下,我國的人口政策才出現急轉。顯然,人口趨勢并不會因為政策的轉向而出現立竿見影的效果,人口結構和增長趨勢具有巨大的慣性,甚至不可逆性。

      “三孩”政策落地,效果會如何呢?并不會憑空冒出很多三孩家庭,畢竟很多年輕人首先要生一孩和二孩。正如前文所述,二孩政策后出現了一個人口補漲行情,但經過幾年的消化,二孩生育也趨于平淡,這也意味著這些二胎家庭數量是有限的,且增量并不多,最終決定了三孩家庭會更少。有專家預測,本輪三孩政策能夠增加的新生人口在百萬級別。

      “三孩”政策對房地產行業的影響

      人口因素是影響住房市場的最基本變量,對于房地產市場來說,“長期看人口”是一致的共識,人口的增長、結構的變遷,都會對整個市場產生影響。當前我國人口問題主要在兩個方面,即人口老齡化問題和生育問題。對房地產市場而言,三孩”政策下釋放的新增人口數,將增加住房需求。

      從區域來看,一線城市養育成本高,生育意愿偏低,二線城市具有較好的基礎設施和人居環境,未來受益于一線城市人口回流以及三四線人口導入,再加上“三孩”政策的實施,二線城市在人口優勢有望超越一線城市。

      對企業而言,“三孩”政策的提出有利于改善人口結構,“三孩”家庭增多的情況下,三居、四居甚至更大戶型的住宅需求會有所增加。住宅戶型的優化是一個重要趨勢,企業從投資和營銷的角度來看,需要積極在投資拿地和產品設計方面做創新。

      從購房相關政策來看,未來購房政策有可能根據家庭人口數量或生育孩子數量來靈活調整。例如,重點城市有可能適時放松“多孩家庭”的限購套數,適度降低“多孩家庭”購房首付比例,對于“多孩家庭”的改善換房需求,降低首付比例貸款利率,減少“多孩家庭”購房交易環節相關稅費等。另外,“三孩”政策下,保障性住房有望發揮更大的保障功能,在結構上面向“三孩家庭”數量或將有實質性增加。

      如果三胎政策及其配套政策措施實施后,確實有一定比例育齡夫妻能夠響應政策生育三胎,政策對房地產行業的影響才會顯現,相比于自然繁衍,人口的空間流動對房地產市場的影響更明顯。

    (文章來源:中房研協測評研究中心,作者:未知)

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